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房企中報季｜綠城的尷尬：收入越高、利潤越低

來源：家居百科時間：2024年08月26日 12:21

收入增加超過130億元，創(chuàng)歷史新高，利潤卻下滑約20%，綠城交出了一份喜憂參半的成績單。8月23日深夜，綠城中國發(fā)布2024年中期業(yè)績報告。財報顯示，2024年上半年綠城中國取得收入約695.62億元，較去年同期增長22.1%，收入再次創(chuàng)新高。但收入創(chuàng)新高的同時，綠城中國股東應占利潤卻不升反降，同比減少19.65%。對于上述業(yè)績表現(xiàn)，綠城中國給出的解釋是“受整體市場下行及限價影響毛利率有所下滑，以及計提若干資產(chǎn)的減值及公允價值變動損失”。

大額計提減值已經(jīng)成了綠城中國的既定動作，也因此被市場視為侵蝕綠城中國利潤的主要原因之一。2024年上半年，綠城中國再次大規(guī)模計提17.5億元，這一數(shù)值要遠高于上年同期，甚至比2023年全年還要高出1.29億元。

再次大規(guī)模計提17.5億元

2024年上半年，綠城中國收入再度創(chuàng)新高。財報顯示，上半年綠城中國收入約695.62億元，相比2023年同期569.76億元，增長22.1%。北京商報記者查閱歷年中報發(fā)現(xiàn)，695.62億元的收入也創(chuàng)下綠城中國自上市以來的最高值。

收入創(chuàng)新高的同時，綠城中國上半年股東應占利潤卻不升反降。財報顯示，2024年上半年綠城中國股東應占利潤約為20.45億元，相較2023年同期的25.45億元，減少了19.65%。同樣的情況也發(fā)生在2022年，這一年里，綠城中國營業(yè)收入達647.31億元，同比增長79.14%，但股東應占利潤卻僅為18.01億元，同比減少25.53%。

對于股東應占利潤不升反降，綠城中國給出的解釋是：“一方面受整體市場下行及限價影響毛利率有所下滑，另一方面根據(jù)市場環(huán)境變化，計提若干資產(chǎn)的減值及公允價值變動損失凈額17.5億元（2023年同期：4.62億元）?！?/p>

大額計提減值已經(jīng)成了綠城中國的既定動作，也因此被市場視為侵蝕綠城中國利潤的主要原因之一。2023年、2022年、2021年以及2020年，綠城中國分別計提減值16.21億元、15.75億元、4.55億元以及13.35億元。

易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，計提減值是指企業(yè)或個人針對某些資產(chǎn)，因其未來可回收金額或價值低于預期，而進行的一種會計處理方式，把差額當作損失處理。計提減值本身并非都是壞事，但如此持續(xù)且大規(guī)模地計提減值準備，肯定會引起市場對企業(yè)本身經(jīng)營狀況的廣泛關注和質(zhì)疑。

另有業(yè)內(nèi)分析師向北京商報記者表示，這種連續(xù)的減值行為可能會被視為企業(yè)內(nèi)部管理存在問題，或者其業(yè)務前景并不明朗，從而導致投資者對企業(yè)的未來發(fā)展前景失去信心，造成資本市場的大幅波動。

物業(yè)銷售毛利率僅為11.7%

2024年中報顯示，綠城中國這次計提減值主要包括非金融資產(chǎn)減值虧損、應收合聯(lián)營公司款項虧損等兩項。其中，僅非金融資產(chǎn)減值虧損一項便達到了14.22億元。而非金融資產(chǎn)減值虧損，也主要與項目銷售價格不及預期有關。

2024年上半年，綠城中國非金融資產(chǎn)減值虧損擴大至14.22億元，而2023年同期則為4.15億元，虧損大幅提高242.65%。綠城中國方面表示，原因主要是如武漢桂語朝陽、泰州桂語聽瀾軒、奉化鳳悅印湖等項目銷售價格不及預期。

房地產(chǎn)開發(fā)作為綠城中國的主要業(yè)務板塊，占總營收的90%，隨著近幾年房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，曾經(jīng)高溢價拿到的地塊，也在銷售上遇到了阻力，這也導致了毛利的進一步下滑。2024年上半年，綠城中國實現(xiàn)毛利91.04億元，較2023年同期的99.2億元減少8.2%，毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個百分點。值得一提的是，2024年上半年，綠城中國的物業(yè)銷售毛利率僅為11.7%，較2023年同期的16%下降4.3個百分點。

自2020年起，綠城中國的毛利率持續(xù)保持下降趨勢。2020年、2021年、2022年以及2023年，綠城中國的毛利率分別為25.88%、21.96%、17.35%以及17.41%。雖然2023年曾有小幅回升，但下滑趨勢并未得到改善。

可以看到，為了提高利潤水平，綠城中國也做出了自己的努力。綠城中國管理層曾公開表示，要提升權益占比規(guī)模，減少財報中“關鍵少數(shù)”的影響。2024年上半年，綠城中國的少數(shù)股東權益仍高達720.7億元，占比為66.2%。不過少數(shù)股東分走的利潤有所減少，約為12.74億元，較2023年同期20.94億元減少39.15%。

土地儲備縮量借貸額反增

利潤下滑20%，除了受到毛利率下滑、計提減值的影響，成本支出也是繞不開的原因之一。

盡管綠城中國努力控制“三費”，但持續(xù)高位的利息卻未能有所改變。2024年中報顯示，綠城的總利息開支達到36.98億元，較去年同期39.4億元減少2.42億元，但相對于期內(nèi)33.2億元的利潤來看，仍高出約3.78億元。

為了緩解總利息的開支，“節(jié)流”是房企們的普遍應對動作。2024年上半年，綠城中國在全國范圍僅拿了15塊土地，是近三年里拿地最少的一年。上半年綠城中國新增土地總投資額為154.09億元，而2023年和2022年同期則分別為250.7億元、304.3億元，降幅分別達38.54%、49.36%。

在總土地儲備上，綠城中國也呈現(xiàn)整體壓縮狀態(tài)。截至2024年上半年，綠城中國共有土地儲備項目151個（包括在建及待建），總建筑面積約3193萬平方米。而2023年同期，綠城中國土地儲備項目則為200個（包括在建及待建），總建筑面積約4455萬平方米。

但令人意外的是，在新增土儲和總土儲都在收縮的情況下，綠城中國的總借貸卻小幅增加。截至2024年上半年，綠城中國總借貸為1483.14億元，較2023年同期1426.13億元增加了57.01億元，增幅3.9%，較2023年末1461.42億元增加21.72億元，增幅1.4%。凈資產(chǎn)負債率67.2%，較2023年末的63.8%增加3.4個百分點。

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